王石首度回应万科内部矛盾称怎么做郁亮说了算军事财经财经要闻资讯生活dd

发布时间：2021-01-21 18:40:14 阅读：次来源：板弹簧厂家

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龙飞王小明

减法、主流住宅、快速周转。这几个关键词成就了千亿万科，也一直为万科及其创始人王石所津津乐道。但从2010年开始，董事长王石淡出后的万科再度涉足商业地产，后千亿时代的万科重操加法也是来势汹汹，短短两年间对商业地产的投入就接近300亿元。

“就算我死了，你们搞多元化，我还是会从骨灰盒里伸出手来干扰你。”今年2月下旬游学归来的王石语出惊人。这不仅让外界猜疑王石与继任者郁亮间的矛盾，也让万科的未来战略选择突然间蒙上了一层迷雾。

3月下旬，王石再度开腔。

“改革特区”试水突破社区商业

这显然突破了郁亮所坚称的社区商业为主的模式，而享有万科“改革特区”权利的似乎并不仅仅是深圳。

谈及与总裁郁亮的关系，向来敢言的万科董事长依旧直率。有了分歧该怎样面对？“对我而言，只要不是致命的，即使你认为对方是错的，你也要尊重。”这也是王石首度直接回应他与郁亮的观点分歧。

从2010年，万科开始筹备进入商业地产。“万科不做商业，连住宅都做不了。”万科ceo郁亮曾表示。2007年万科才完成瘦身，将旗下所有商业物业打包给凯德置地经营。不到3年，万科又重回商业项目。市场已经“没有纯住宅项目了，那万科做不做，答案是做。”王石为公司的决策变化解释道。在他看来没有一成不变的事物，万科的决策也在变化。

2009年，万科在北京房山拿了一块地，土地成本比一街之隔的首创地产贵上一倍。因为后者承诺用部分面积建一个大型的奥特莱斯商业项目。

“过去万科做的是传统郊区大盘，很少有超过2000亩的，一般来说大盘规划的都是纯住宅区，商业配套不超过8%。”王石告诉《中经经营报》记者，但情况近年发生了变化，“近年有了很多进入市区的项目，有些参与到老城改造，当中纯住宅的项目就少之又少，”于是万科就要经营包括商业、酒店、写字楼、商城在内的各种业态。“这是万科董事会的决策。”王石表示。

在各种场合中，万科各高层都在强调只做服务于住宅的商业。在去年11月的记者会中，郁亮依旧强调服务于住宅的商业。今年3月中旬的投资者交流会上，万科董秘谭华杰表示，万科在非住宅业务领域的探索，是为了更好地做住宅，主要集中在那些符合城市发展方向，能够与住宅相配套的物业类型中。

以往万科的成功与其专业化密不可分，100%的精力放在住宅市场，甚至更集中其中的细分。数据显示，2011年万科85%的产品满足于首次置业或首次换房的刚需客户，正由于极为明确的发展目标，这让万科即使在调控严苛的时刻，依旧取得快速的销售增长。对于万科放弃副业，王石当年曾这样解释，单一主营是否会产生风险，主要看市场，中国房地产市场刚刚起步，在这样大的一个市场中不会有多大风险，按万科的发展规模，10～15年走单一经营是不会有风险的。

曾经万科的思路非常清晰，但再度进入商业物业领域的万科似乎有些迷惑。2010年郁亮曾公开授予深圳、上海、北京等区域以“改革特区”的权利，各一线公司可以成立商业筹备小组，先行先试，总结商业地产的运营经验。直至2011年4月，万科在深圳成立了第一家商业物业管理公司。

而新成立的深圳万科商业管理公司似乎并不满足于社区商业，“从开发社区到城市运营，万科运作的商业概念也将从社区商业扩张为城市商业，开拓更具规模和体量的城市及综合体商业中心。”深圳万科总经理周彤曾强调。

按照深圳万科商业地产的“两年计划”，万科将在深圳建立100万平方米的商业物业，其中包括3个体量在10万平方米以上的购物中心，45万平方米的写字楼，以及30万平方米的社区商业以及4家五星级酒店。

这显然突破了郁亮所坚称的社区商业为主的模式，而享有万科“改革特区”权利的似乎并不仅仅是深圳。“2011年，东莞万科商业项目占10%，2012年比例会更高些。”东莞万科商用管理中心总经理高骏表示，东莞万科的商业物业包括高260米的长安万科中心，以及南城总部的万科大厦；投资接近10亿元，号称东莞最大mall的万科广场，以及筹建中的位于东莞松山湖的精品酒店。

商业项目可能高周转吗？

做一个10万平方米的城市综合体，资金占用之大，相当于少开一个地方分公司。这也是当年王石选择放弃商用物业的一个重要原因，在高周转的指标考核面前，万科的部分商用物业不得不以散售为主。

“郁亮只抓总体数据，以及区域公司的目标完成情况，商业地产模式交由一线公司探索。”万科内部人士表示，实际上介入商用物业后的万科总显示出诸多不适应。首当其冲是万科的高周转模式。

曾于万科任职的北京誉翔安咨询合伙人王珂表示，郁亮对于地区公司的业绩考核只看财务指标，主要包括资本回报率、利润率、存货周转率。其中存货周转率更是重中之重，开盘当月去化率必须达到60%，这已成为万科的硬指标。但不少商用物业均为持有型，对资金占用尤为巨大。2010年一个万科内部会议上，郁亮曾抱怨，做一个10万平方米的城市综合体，资金占用之大，相当于少开一个地方分公司。

这也是当年王石选择放弃商用物业的一个重要原因，在高周转的指标考核面前，万科的部分商用物业不得不以散售为主。2011年5月，万科在上海的高端商务办公项目对外发售，出现了独栋别墅办公、双拼别墅办公等罕见产品，市场反应良好，去化率不下于住宅产品。但散售对于商业物业的弊病也是有目共睹，由于业权分散，无法统一经营，品牌商家通常不愿进驻这一类型的商用物业，直接影响到物业价值的提升。

有鉴于此，万科一线公司也出现了各种类型的尝试。2012年3月，深圳万科社区商业项目“万科红生活广场”举行了集体宣誓仪式，宣布诚信经营保证质量。这是万科首次采取售后返租形式经营的项目。所谓售后返租，就是万科把一个大项目分割成一个个小商铺对外出售，同时承诺按一定的年回报率返租，统一经营5年。这种业态在商业物业领域并不罕见，但客观上还存在如何保障业主权益，以及假如出租率不佳如何防范风险等诸多问题。除此之外，2010年花了11.5亿元购入的万科北京cbd赢嘉中心b座，也传出开发商打算改造为私人会所散售的消息。

“当然既然是计划介入商用物业，就不可能不持有物业。”万科内部人士向记者表示，例如在城市中心地段打造的万科广场系列，高端写字楼的万科大厦，以及各大酒店就基本以持有为主。从2010年开始，万科在东莞长安、西安曲江、深圳龙岗、武汉万科城都开发这类型项目，投资金额从十几亿元到几十亿元不等。

这会否冲击万科的高周转模式？数据显示，万科去年结算毛利率30.44%，同比降2.16个百分点；结算净利率15.01%，同比降0.51个百分点；但万科2011年实现净资产收益率为18.2%，2008年以来连续第三年上升并创历史新高。此外，反映万科的存货周转速度还是业内首屈一指，商业物业尚未形成冲击。

“有时候对与错是个角度问题。”王石表示，“万科发展到现在，谁都不能说万科没犯过错，我也经常犯错误，只要不是致命的，公司还在前进，还在扩张。”王石认为，放权给管理层更有利于下一代管理团队的成熟。

“该怎么做，郁亮说了算。”王石如是道。