房地产需防范被救市

房地产需防范“被救市”

11月30日晚间，当很多开发商售楼处的销售人员还在为卖房子发愁的时候，一条从天而降的好消息到来了：央行宣布下调存款准备金率0.5个百分点。　　于是，这些售楼人员如同打了鸡血一般，立即连夜给客户发短信，催促客户前来签约。　　更有甚者，给客户编造了许多房地产调控要转向、政府要救市之类的谣言，以达到让购房者签约的目的。　　而实际上，楼市调控下一步如何走向，恐怕连开发商的老板们都判断不清楚。这些销售员不过是造谣生事罢了。　　然而，这次货币政策调整也不会如许多媒体所乐观预测的那样下调存款准备金对房地产没有影响。　　11月30日这次货币政策调整，的确会对楼市调控有不小的影响：其一就是预期影响，当前楼市成交陷入冰点，买卖双方博弈呈现买方市场的格局，然而很多购房者心里都没底，担心市场会随时像2009年那样翻转，于是“持币焦虑”的心态有之。这次存款准备金率下调政策宣布的很突然，而且下调幅度很大，不是0.25个百分点，而是一次性下调了0.5个百分点，直接释放了4000亿元人民币的市场流动性。这让很多人迷失了判断的方向，打乱了房地产市场的预期博弈格局。其二就是下调存款准备金率带来的流动性格局改善，或多或少会改变缓解开发商年底紧张的资金链，有一些开发商会因此得救。其三是流动性局面改善，会增强地方政府信心，土地价格难以迅速下调，房地产市场扭转，以至于出现房价大幅度下降的可能性降低。　　我们注意到，在12月1日，就有几个官方媒体发布消息称，存款准备金下调并不意味着要拯救房地产市场，房地产市场仍旧会坚持从严的调控措施。　　然而，也如经济学家马光远所指出，目前市场上M2总量高达35万亿元，按照M2不超过GDP2倍的基本经济原理计算，目前市场上货币流动性的总量依然是过剩的。　　一方面是池子里有水，另外一方面却是绝大多数中小企业喝不到水，迫使央行再度放松货币政策。　　马光远也指出，需要警惕货币政策不是微调，而是彻底扭转，更需要注意资金流向房地产市场。虽然央行和调控部门都坚持对于房地产市场从严的信贷政策，然而每一次资金的跑冒滴漏情况总是很严重。　　很可能，这次开发商稀里糊涂又过关了，很可能房地产市场这次又意外“被救”。　　而这个话也并非危言耸听。当前释放货币流动性，其流向房地产市场，是存在很大可能性的。　　第一是目前资金流向政府指定的中小企业、战略新兴产业的积极性不足，这些企业经历了高资金成本考验、外需市场萎缩和内需市场不振的1年压力下，多数陷入经济效益不好的局面，银行不会选择这样的企业去投放资金。以光伏产业为例，其2011年全行业亏损面高达80%，平均企业亏损额度为20%，以前备受银行追捧的光伏企业，如今已经成了银行贷款的高危预警企业。第二是房地产行业出现了资产价格较低、具备抄底资产的条件。在2011年11月份，北京的房屋价格平均降幅已经超过了15%，通州、大兴等郊区的楼盘降价幅度从20%-50%不等，个别楼盘出现了腰斩的情况。如果是基金等大规模购买需求，其折扣价格高达6折。　　除此以外，产权交易市场上出现了大量中小房地产企业股权出让的案例，很多具有不错的土地资产，只是自己无力开发。而一些大型房地产企业也出现了资金链问题，低价出让股权和项目的情况比比皆是。　　在此情况下，上述马光远的“警世恒言”不是没有道理的。这次房地产调控出现房价下降的现象，也是归功于信贷紧缩政策，如果货币政策宽松，房地产市场是否“被救”，真的是个未知数。　　但是，如果这次房地产调控再失败，或者房价出现报复性反弹，将是一个很糟糕的情况。如此选择的条件下，希望监管部门严密监控资金流向，将新释放出来的4000亿元的每一分钱都管好。

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